对于（yú）养老，许多人的观念还停留（liú）在硬（yìng）件的（de）打造，以为有（yǒu）更好的医（yī）疗设施、引进知（zhī）名的（de）养老机构，就是在做养老小镇（zhèn），对于这个，我（wǒ）完全（quán）不能（néng）认同，养老（lǎo）小镇不等同于养老院，养护（hù）功能只（zhī）是养老小（xiǎo）镇的基（jī）础配（pèi）套，养老小（xiǎo）镇更重（chóng）要的功能，是给健康老人提供快乐、活（huó）力、精神满足（zú）的生（shēng）活家（jiā）园。同时，养老小镇（zhèn）不是（shì）做慈善（shàn），需要盈利（lì），除了环（huán）境好、空气好、配套（tào）好（hǎo）外，养（yǎng）老小镇最重要的是找到合适的运营模式。

A、养老院与养老小镇的（de）不同（tóng）

这里我们（men）必（bì）须厘淸养老院和养老小镇的不同定义：

养老（lǎo）院是（shì）以医、养、护为主的机构运（yùn）营主体，强（qiáng）调医、护的功能，注重的是老（lǎo）人身体和生命的（de）维护。也就是说入住养老院（yuàn）的更多是半自理、失能的老人。

而（ér）养（yǎng）老小镇则是以希望独立生活的老人以及服务于老（lǎo）人的其他产业的聚（jù）集而形成的聚集地。强调的是老年生（shēng）活，包括了更多精神层面的需求。特别注（zhù）重空气质（zhì）量、自然资源、人文环境、生活（huó）休闲配套，当（dāng）然针对（duì）老人的医、护配（pèi）套也是（shì）重点。

B、养老小镇盈利（lì）模式（shì）的（de）误区

在讨论（lùn）期间，我更关注养老地产的（de）运营模式和盈利模式。现在很（hěn）多开（kāi）发商都（dōu）开始（shǐ）进入养（yǎng）老地产，但在全（quán）国成功的却不多（duō）。所有的开发商或者养老院长，把赚钱的目光对准（zhǔn）的是入住的老人——什么会员费、动辄几百万的入门费、每月大几千的生（shēng）活费。老人退休后收入本来就不高（gāo），还（hái）要（yào）把他们仅剩的（de）保命钱搜刮一空，这是极其没有道德和（hé）良知（zhī）的行（háng）为。有（yǒu）人会说（shuō）我们养老服务本来就是针对高（gāo）收入的（de）那部分少（shǎo）数群体的（de），那么，中国更（gèng）多的一般（bān）收入（rù）的老人们就（jiù）不需要养老了（le）？开发商首先应该有强烈的社会（huì）责任感，这是（shì）我一（yī）直强（qiáng）调的。当然，我们也不能要求开发商只做雷锋。那么，如何既满足大多数（shù）老人的养老需求（qiú），又能实（shí）现可预期（qī）的开发利（lì）润？这就需（xū）要模式的创新：开发模式（shì）、运营（yíng）模式、盈利模式（shì）的全面创（chuàng）新（xīn）。讨论中（zhōng）大家认为很难，包括现在很多大的开发企业也没能找到更好的方（fāng）向。

C、正确（què）的养老（lǎo）小镇盈利模式

在养老模式的（de）研（yán）究推（tuī）演过程中，什么是我们关注的重点（diǎn）？是人，是我们（men）服务的（de）老年（nián）人群体（tǐ），研究他们的切（qiē）身（shēn）需（xū）求。特别是（shì）老人（rén）的（de）三大需（xū）求（qiú）：直（zhí）接（jiē）需求、精神需求（qiú）与关联需求。直接需求，如医疗康复（fù）、家（jiā）政服（fú）务、卫（wèi）生护理等；精神需求，如社交（jiāo）、休（xiū）闲娱乐等（děng）；关联需（xū）求，如子女（nǚ）前来看望带来的餐饮、住（zhù）宿需求（qiú）等。

另外（wài）有一些需求则是（shì）个性的（de），比如对于自（zì）理、半自理（lǐ）以及失（shī）能（néng）老（lǎo）人，在（zài）养护服务需求上就有明（míng）显的差异性，项目在（zài）功能设置及份额（é）配比上也要科学合理设置。

小镇的（de）功能重在养，养身、养心（xīn）、养情（qíng），而这样的小镇往往不仅是被（bèi）老人所钟情，也同样被很（hěn）多有（yǒu）度（dù）假需求（qiú）的人所向往，也就是说，这样的小镇不仅具备了养老功能，同时也（yě）具备了度假的功能。因此，这（zhè）就（jiù）注定了小镇不仅仅（jǐn）只有老（lǎo）人，还有更多（duō）的（de）是（shì）其他关（guān）联产（chǎn）业的服务人员和度假旅居的人。如（rú）此规模的人口（kǒu）聚（jù）集，没有房（fáng）地产的开发（fā）能成立吗?

当（dāng）然，文旅、养老（lǎo）小镇的房地产开发绝不同于城市（shì）的地产开发（fā），无论是建（jiàn）筑产品还是环境设计、配套功能（néng），都必须根据（jù）小（xiǎo）镇（zhèn）的（de）定位和需（xū）求来规划，特别是关联产业的布（bù）局尤为（wéi）重要。

目前（qián），也只（zhī）有做好（hǎo）了养（yǎng）老地产的开发（fā），投资者（zhě）也才有能力真正开发和运营养老产（chǎn）业、养老院，绿城的乌镇雅园、泰康保险无不如此（cǐ）！

目（mù）前养老模式有很多，但我们将会有所创新，其盈利模式主要是养老产业链（liàn）的开发、养护运营（yíng）、养老公（gōng）寓出租。我们将用地产开发的盈（yíng）利弥补养老院的（de）不足。

D、养老小镇（zhèn）的（de）产业规划（huá）

养老院不赚钱，养（yǎng）老产业才赚钱！

养老产业除了有养老（lǎo）院外（wài），还包括（kuò）老年人康复医（yī）院、养老公寓、老年人大学、教育（yù）配套（tào）、商场等等，以及其他养（yǎng）老（lǎo）的链（liàn）条都（dōu）可以（yǐ）产生经（jīng）济效（xiào）应（yīng）。另（lìng）外（wài），一个老人居住（zhù）在项目（mù），还能吸引三代人前（qián）来探望以及消（xiāo）费，这是一个很好的盈利（lì）点（diǎn）。很（hěn）多人之所以不赚钱，是因为把养老项（xiàng）目等（děng）同于（yú）养老院（yuàn），盖个房子以为（wéi）老人就会来，当然会（huì）遭遇失败。

我们经常说（shuō）老年人（rén）是“越老越（yuè）小”，年（nián）纪（jì）越长对童（tóng）真、童趣更多一份渴望，也更喜欢人多热闹的氛围，那么在项目商业、幼儿园、学校（xiào）的设置上就应当考（kǎo）虑（lǜ）与养（yǎng）老院的关联关系。

我提出过（guò）一个非常新颖（yǐng）的（de）想法——建一个高端幼儿（ér）园（yuán）。现（xiàn）在（zài）很多老人退休了都要在家带孙子（zǐ）、孙女，他们不想去（qù）养老院，儿女（nǚ）也不（bú）让（ràng）他们去。但如果将（jiāng）幼儿（ér）园（yuán）引入养（yǎng）老项目（mù），就可以解决“老人（rén）带孩子以及（jí）小孩上学（xué）”的问题。“你（nǐ）想一想，一套十（shí）几平方米（mǐ）的（de）养老公寓，首付不高，配套也齐全，谁不愿（yuàn）意（yì）？”

接下来就是如何厘清（qīng）各业态间的逻辑关系。以（yǐ）养（yǎng）老为（wéi）核心，那么相（xiàng）关的资源就必须向这里倾斜；其（qí）他（tā）业（yè）态不仅资源配置要节（jiē）制，而且在（zài）总体规划、功能和价值定位上也要扮演（yǎn）相（xiàng）对配（pèi）合、从（cóng）属的（de）角色，从（cóng）而将养老业态的（de）核（hé）心价值充（chōng）分发（fā）挥出来。其他的指标，如（rú）面积空间、配（pèi）套设施等也（yě）要（yào）有综合的（de）考量。这里要注意的（de）是，项目养老部（bù）分绝不（bú）可是简单的养老院，而是（shì）必（bì）须能带动旅游、休闲、商业（yè）等业态，实现（xiàn）相互协调（diào）、共（gòng）同（tóng）发展（zhǎn），产（chǎn）生“1+1＞2”的共振（zhèn）效应（yīng）。

这实（shí）际上也是（shì）非常考验操盘者的眼（yǎn）光、胸怀和经（jīng）验，对项目的（de）理解得透（tòu）不透彻，对项目的定（dìng）位把握得准不准（zhǔn）确，对各种业态熟不熟悉，对新型地（dì）产发展的趋（qū）势了不了解（jiě），都决（jué）定着项目未来（lái）走向何方、能达到（dào）什么样的水平和高度。

除了气候宜人、空气清（qīng）新、环境优（yōu）美的地（dì）方，养（yǎng）老小镇还特别适合与保健品相关（guān）联。作为（wéi）泸沽湖之姊妹湖（hú），丽江市永胜县程海湖边上出（chū）现多个“百岁村”。这里生（shēng）产（chǎn）全国（guó）独一无（wú）二的高原生物（wù）——螺旋藻保健品。因此，我（wǒ）建议程海保（bǎo）尔（ěr）集（jí）团把养（yǎng）老养生（shēng）作为主（zhǔ）导产（chǎn）业，螺旋藻为辅助，在人群导入的基础上发展文（wén）旅和宜居小镇。

E、养老小镇的人性设（shè）计

在规划设计（jì）方面，要（yào）充（chōng）分（fèn）考虑目标（biāo）人群的（de）性格和生活（huó）特征。如大连旅（lǚ）顺阳光海岸生态养老度假城项目（mù），定（dìng）位为中国首个国际养老试验基地。俄罗斯风（fēng）情小镇是其核心价值点所在（与（yǔ）俄罗（luó）斯政府签约打造专门针对俄罗（luó）斯客户的风情小（xiǎo）镇）。那么在规划设计（jì）上就不仅仅是让俄（é）罗（luó）斯（sī）朋友（yǒu）宾（bīn）至如归，而是要更进一（yī）步（bù）：感受如（rú）同家（jiā）乡一般，而（ér）气候、环（huán）境（jìng）更（gèng）舒适。只有这样（yàng），才能算得是上地道的（de）俄罗斯风情，不仅对俄罗斯客户具备强大的吸引力，同时也是项目独（dú）特的魅力（lì）所在，成为项（xiàng）目品牌树（shù）立和传播的支点。比如俄罗斯人热情、奔放甚（shèn）至有点（diǎn）好斗，喜（xǐ）欢喝（hē）酒、跳舞和音乐，户外活（huó）动是其生活的（de）重（chóng）要（yào）组成部分，广场是其（qí）城（chéng）市（shì）不可缺少的组成（chéng）元素，是各种社交生活的中心。

F、养老小镇（zhèn）的（de）运营平台

既（jì）然（rán）敢定位（wèi）于“中国首个（gè）国际养（yǎng）老试验基地”，那么在养老（lǎo）服务上本项（xiàng）目也是高要求、高水准，请来有经验的“洋教（jiāo）练”指导作战（zhàn）：养老部分由美国（guó）专业设计所进（jìn）行（háng）设计，运营管理（lǐ）由美国专业养（yǎng）老（lǎo）机构来把控。引入（rù）美（měi）国（guó）养老机构，就是为了在目前（qián）国内养老服务还不够专业的（de）背（bèi）景下，以专业服务（wù）来形（xíng）成差异化竞（jìng）争优（yōu）势。

那么项（xiàng）目首先在产（chǎn）品（pǐn）的设计上就要（yào）把专业做扎实（shí），养老部分的设计切不可操之过急，而是应当让美国养老机构将一些相关功能要求、技术指标和设计（jì）意见发过来，并结合（hé）国际（jì）、国内养老发展（zhǎn）的趋势、特点进行（háng）综合考虑，既充分发（fā）挥专业机（jī）构的专业能力，又能够切实落地（dì）、持久运营。

在盈利模式上我建议赶快设（shè）计开辟一个“中国区（qū）”，通过物业出售和持有（yǒu）运营（yíng）并举来平衡（héng）项（xiàng）目投入资金。所谓墙外（wài）开花墙内香，不仅（jǐn）是俄（é）罗斯（sī）人（rén）喜欢，这（zhè）种特（tè）殊的国际文化风情（qíng）必然会吸引国内的客户群体。因此（cǐ）“中国区”的开辟必将和俄罗斯风情小镇形（xíng）成双（shuāng）轮（lún）驱动、交（jiāo）替互补。

但（dàn）要注意的是，“中国区（qū）”切不可再去卖房子，而是要卖（mài）服务。因此，“中国区（qū）”是专（zhuān）门针对自理型客户，但是（shì）设施要和俄罗斯（sī）风情小镇共（gòng）享，另外（wài）还要设（shè）计（jì）食堂、影院、康乐设施等（děng）等，使老人进来真正过得（dé）舒心，做到卖服（fú）务而不是卖房（fáng）子。

开发者要有长远的眼光，设计好相关的配套产品，慢慢熬好“一锅（guō）汤”，才能让消费者“唇（chún）齿（chǐ）留香”、回味无穷（qióng），来了（le）还想再来（lái）。


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